銀行融資

不動産担保

担保や保証、財務データに過度に依存しない融資の推進は、ほんの少しずつですが普及しているように思います。ただ、「金融庁は金融機関に対して過度に依存しないで」と言っているだけで、これまで通り決算書等の財務データを審査の判断に使ってもいいですし、回収リスクがあるのなら担保や保証を求めても問題はありません。

財務データの基礎となる決算書は、特に中小企業ではかなりの確率で何らかの粉飾調整が行われています。そのため、中小企業の決算書はどうしても信頼度が低くなります。

融資内容を審査したところ、今後の回収に懸念がある場合は担保や保証を求めることもあります。そして、信用保証協会の保証や不動産担保が中心となるでしょう。

担保は不動産以外に、預金、売上債権、棚卸資産、有価証券等があります。預金は自社や経営者が保有する預金を担保提供するなら直ちに使っていると思います。有価証券を保有していることは少ないし、資金繰りに苦しくなっていればすでに資金化しているでしょう。また、売上債権や棚卸資産を担保にする融資(ABL)もあります。しかし、金融機関・企業ともに手間が増える為かあまり浸透していません。それに、M銀行のように在庫を担保に融資していたのに、(実行時、実際に在庫はあったのでしょうが)いざ回収しようとしたら倉庫は空だったなんてこともあります。

不動産はどうでしょうか。粉飾はないし、在庫のようになくなることもありません。銀行員が来たからといって逃げることはありませんし、なくなってしまうこともありません。不動産は確実に把握できる担保であるといえます。そして、少しだけ知識があれば不動産価値を掴むことは容易にできます。

そのようなこともあり、金融機関の立場としては不動産担保が好きなのです。みなさんも担保というと、すぐに思い浮かぶのが不動産ではないでしょうか。

不動産を担保に提供していると、意外と金融機関の評価が厳しいなと感じることがあるかもしれません。

例えば、次のような①から④の不動産があったとします。

①から③は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接しているとします。①は正方形で最も価値があります。②は縦長で通常の利用には問題があるので評価減となります。③のような袋地も道路から侵入する部分だけ有効面積が減少しますから評価減となります。④は道路に面していない土地です。これではどんなに良い場所になっても評価は0円となります。

さらにそこから、近隣での騒音や臭いが発生しないか、傾斜地ではないか、高圧線が頭上や近くを通っていないか等も確認しあれば減額の対象となります。そうやっていろいろ理由をつけて減額しながら、金融機関としての不動産の評価額を算出します。

さらにそこから担保としての評価額を計算するため、余計に低くなってしまうのです。

不動産屋さんから1億円の価値があると言われたとしても、金融機関の担保評価としては7千万円ぐらいになってしまい、想像以上に低いとだけは思ったほうがいいでしょう。

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